Jr. Callao 953: ¿qué debería ser este predio?
Un lote de 933 m² frente a la Plaza Monserrate, hoy vacío y con la fachada en riesgo. Jussef Liban quiere recuperarlo y busca que PROLIMA oriente qué proyecto espera la ciudad aquí.
Documento de trabajo · no oficial
Centro Histórico de Lima · Plaza Monserrate
Un activo disponible en el corazón del Centro Histórico
932.70 m²Lote libre · frente de 19 ml
ZTE-3Vivienda y comercio vecinal
EntornoAUM Plaza Monserrate
Sin cargasPartida 07018251
El interior colapsó hace décadas y solo queda la fachada, que la Municipalidad califica en riesgo alto. Mientras no haya un proyecto, el predio es un riesgo para la calle y un pasivo para todos. Con un proyecto, es una oportunidad.
Qué se puede construir en el lote
La base es el último Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, N° D001519-2021-MML-GDU-SPHU-DC, del 28 de setiembre de 2021. Venció en setiembre de 2024 y hay que renovarlo. El certificado remite al Reglamento Único del Centro Histórico (Ord. 2195-MML), del que se completan los datos que el certificado no detalla.
Zonificación y usos
- Zonificación
- ZTE-3, Zona de Tratamiento Especial 3
- Usos permitidos
- Residencial de densidad media, vivienda taller, comercio vecinal
- Lote
- El existente (932.70 m²); no se permite subdividir
- Coeficiente de edificación y densidad
- El certificado no los precisa: la cabida la definen la altura y el área libre
Altura y volumen
- Altura máxima de edificación
- 10 m (unos 3 pisos), definida por el perfil determinado del Jr. Callao en la Ord. 2195-MML. Fuente: certificado de parámetros, según el informe legal De Bracamonte, Haaker & Castellares (jun. 2022).
- Alineamiento
- La fachada va sobre el límite de propiedad en todo el frente; se permite retiro al fondo. Fuente: certificado, punto g.
Área libre
- Vivienda
- 30% del lote (unos 280 m²)
- Comercio
- Local integral 15% · galería 30%
- Patio de acceso
- El área libre debe formar un primer patio con acceso directo desde la calle, a través de un vestíbulo o zaguán
Estacionamientos
Son exigibles en edificación nueva en lotes de 11 m de frente o más; este lote tiene 19 m. Fuente: certificado de parámetros.
- Vivienda
- 1 cada 4 viviendas
- Comercio y oficinas
- 1 cada 100 m²
- Centros y galerías comerciales
- 1 cada 100 m² de área comercial neta
- Carga y descarga (centros y galerías)
- Hasta 500 m² comerciales: un área de 48 m² para un camión de 3.5 a 6.5 t. Por encima, un espacio adicional cada 1,000 m² o fracción
- Excepción para vivienda social
- En proyectos del Fondo MiVivienda promovidos por el Estado no se exigen estacionamientos dentro del lote. Fuente: Ord. 2477-2022.
Tamaño de las viviendas
El certificado no fija áreas de departamento; rigen la Norma A.020 del RNE y el Reglamento del Centro Histórico. Para los programas de vivienda del reglamento (Art. 476, interés social):
| Tipo | Área mínima | Ambientes mínimos | Proporción en el proyecto |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 25 m² | 3 | máximo 15% |
| 2 dormitorios | 45 m² | 4 | mínimo 50% |
| 3 dormitorios | 65 m² | 6 | variable |
En vivienda social, al menos el 70% del área edificada debe ser vivienda y hasta el 30% puede ser comercio vecinal o equipamiento. En vivienda de interés urbano histórico, la mezcla es de 60% y 40%, con al menos 40% de departamentos de 2 dormitorios y otro 40% de 3.
Patrimonio e incentivos
- Calificación
- Inmueble de Entorno en el Ambiente Urbano Monumental de la Plaza Monserrate (R.J. 515-89-INC/J). Toda obra requiere autorización previa del Ministerio de Cultura y cumplir la Norma A.140
- Incentivos para vivienda social (Art. 476.7)
- Exoneración de la licencia de edificación, 50% menos en supervisión y conformidad de obra, y condonación de arbitrios e intereses del predial anteriores al proyecto
Una plaza con historia, a la espera de un frente que la acompañe
La Plaza Monserrate, la antigua estación del Ferrocarril Central y las casonas con balcón del Jr. Callao forman un conjunto con carácter propio dentro del Centro Histórico. El predio es la pieza que falta.
Varias ciudades caben en este lote
Vivienda
Vivienda social o de densidad media detrás de una fachada restituida. Así se devuelven residentes al Centro Histórico.
Uso mixto
Comercio vecinal hacia la plaza y vivienda arriba, para dar vida a la calle de día y de noche.
Equipamiento público
Un servicio que la zona necesite, como seguridad, emergencias, cultura o educación. Ya se evaluó una vez un cuartel de bomberos.
Los instrumentos ya existen
Ord. 2451-2022
DAET por vivienda social
Un predio del Centro Histórico que construye vivienda social, aunque sea de Entorno, genera derechos que se venden para financiar la obra.
Fondo MiVivienda
Programas de vivienda
Techo Propio y MiVivienda, con facilidades en el Centro Histórico (Ord. 2477-2022).
Ley 29230
Obras por Impuestos
Para un equipamiento público financiado por empresas a cuenta de su impuesto.
Asociación
Socio inversionista
Un desarrollador que aporte el capital sobre el terreno.
La disposición de Jussef Liban
Abierto a la mejor idea para la ciudad
QuiereRecuperar el predio y eliminar el riesgo de la fachada.
Está dispuesto aInvertir en el proyecto que PROLIMA considere prioritario para la zona, si resulta atractivo, por cuenta propia o con un socio.
NecesitaUna orientación clara y una ruta acordada, en lugar de un esquema sancionador.
Lo que nos ayudaría saber
- 1¿Qué quisiera ver la ciudad en este lote?Vivienda, uso mixto, equipamiento u otro uso que encaje en la visión de PROLIMA para la zona.
- 2¿Qué se puede construir?Si, respetando los 10 m hacia la plaza, se podría construir más alto en la parte posterior del lote.
- 3¿Con qué instrumento se financiaría?Si el DAET por vivienda social aplica aquí, o si hay otro mecanismo que PROLIMA respalde.
- 4¿Hay aliados en camino?Programas, entidades o inversionistas interesados en el Centro Histórico que puedan sumarse.
- 5¿Qué hacemos con la fachada mientras tanto?Una medida segura para la calle que sea compatible con el proyecto futuro.
Siguiente paso
Una conversación técnica con PROLIMA
Una reunión de trabajo para escuchar la visión de PROLIMA sobre el predio y, a partir de ella, construir juntos una hoja de ruta. Jussef Liban pone a disposición el expediente técnico y legal completo y, si el proyecto resulta atractivo, está dispuesto a hacer la inversión.